淨經營收入

定義

淨經營收入（NOI）是用於評估創收房地產投資盈利能力的指標。它包括物業產生的所有收入，減去必要的運營費用。NOI 是税前數據，不包括貸款的本金和利息支付、資本支出、折舊和攤銷。

起源

淨經營收入的概念起源於房地產投資分析，旨在提供一個標準化的方式來評估物業的盈利能力。隨着房地產市場的發展，NOI 成為投資者和分析師用來比較不同物業投資回報的重要工具。

類別和特徵

淨經營收入主要用於商業地產和住宅地產的投資分析。其特點是排除了非運營性支出，使投資者能夠專注於物業的實際運營表現。NOI 的優點在於其簡單性和直接性，但缺點是未考慮財務結構和税務影響。

案例研究

案例一：某商業地產公司在評估其購物中心投資時，計算出 NOI 為 500 萬美元。這一數據幫助公司決定繼續持有該物業，因為其運營表現良好。案例二：一家房地產投資信託基金（REIT）使用 NOI 來比較其不同物業的盈利能力，最終選擇出售 NOI 較低的物業以優化投資組合。

常見問題

投資者常常誤解 NOI 包含所有費用，實際上它不包括貸款利息和資本支出。此外，NOI 不考慮税務影響，因此在進行全面財務分析時需結合其他指標。